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高房价和调控政策让原本“刚性”的房地产市场需求显得苍白无力：两限房、廉租房让中低收入人群看到了希望；外来人员更多地把目光转向租赁市场；二套住宅首付提高让投资者把资金转移到了其他市场……这些因素“集成”后，直接造就了北京楼市现有的局面。
每到年底，销售淡季已成为楼市的“症候”，但今年北京楼市之“淡”，远非“季节性”因素所累。
伴随着“二套住房首付40％”政策的出台，北京住宅成交量便开始低迷起来。根据北京市建委近期公布的统计数据，2007年11月北京市住宅期房日均签约量近365套，同比10月近405套的日均值下降了近40套，下跌近一成。而相比于2006年11月481.6套/日的签约量，下跌了24.22%。
无独有偶，全国楼市也在经历一场“寒冬”，深圳、温州等房地产涨价先锋已出现明显降价迹象。
是2008年楼市拐点必现？还是2008年2月楼市春暖花开呢？开发商、学者、媒体专家们的观点不一而足。
本报记者参照北京楼市的成交数据，对“萎缩”迹象及其背后原因进行了详尽的调查。
价格“暗降”
据国内一家门户网站调查显示：认为房价走跌的网民数量占49.6%，而在房价上涨的前提下，本有购房计划的网民有40.1％选择放弃购买。
由于成交放缓所造成的交易压力逐渐加大，北京部分项目开始表现出降价苗头。即将开盘项目的价格低于周边房价和原有预期，采取“低开高走”的销售策略；一些楼盘的优惠政策较往常更为“优惠”。
家住公主坟的陈先生一直想买套大房子，但不断攀升的房价让他的购房计划一拖再拖。终于在半年以前，陈先生获悉石景山将推出一个名为雍景四季的新盘，该项目的地段和价位都是他所能接受的。
为了以较低的价格购买到雍景四季，陈先生也费了不少周折。据他回忆，光售楼处他就跑了五六趟，排号、看房、交定金全忙完，都没能问清开盘价，售楼员只是告诉他均价在12000元/平方米以内。
直到11月上旬的一天，陈先生才被告知雍景四季的价格为11400元/平方米，这比预想的低了不少。11月26日雍景四季开盘，陈先生却“意外地”以10500元/平方米的价格购买到手。当时，雍景四季周边房价约为12000元/平方米，而远洋山水项目二手房价格已经超过14000元/平方米。
不仅是雍景四季，11月的北京很多楼盘都暗自“降价”。
位于海淀清河小营的The House国际花园三期，均为200平方米以上的大户型，精装房均价为24000元/平方米~25000元/平方米。据销售人员介绍：现在购买一层将分别赠送百余平方米的独立花园和半地下室，而购买高层将赠送跃台或空中花园。“购买一套280平方米的三居，实际会得到400多平方米的面积，这样算下来非常的值。”
而在国贸区域的合生国际花园，销售人员向记者推荐几个特价户型。“我们的均价是27000元/平方米，但现在三居有几套价格为25000元的，机会难得。”记者询问为何会有特价房时，对方表示开发商打算尽快结案，但绝不是有瑕疵的尾房。
记者了解到，合生国际花园还有几栋楼仍未面市。该销售人员继续说道：“这几套如果不满意，我们还有22000元/平方米的特价房，这几套要买得趁早……”
在这个冬天，除了“全款9.5折，按揭9.8折”等折扣，赠送装修、电器和物业各种形式的优惠活动比较普遍。有业内人士表示：冬季是楼市传统的淡季，年底有丰富的优惠活动。
据传，北京某开发商内部就因该降价促销还是按兵不动，产生了严重分歧。但开发商宁愿采取各种赠送的手段，也不愿直接降价销售。“因为一旦房价下跌，将给买房人的心理带来巨大的冲击。如果购房者对楼市看跌，销售将更加艰难。”一位圈内人士如是评论
日签约量减百套
“如果您朋友有意买我们项目，成交后我返您个人1到2个点，也就是两万元左右。”这是北京公馆一位售楼员发给记者的手机短信。
此前不久，为了解北京高档住宅项目销售情况，记者以受朋友之托看房为由向销售人员打听北京公馆项目的情况，但这个短信的到来让记者感到愕然。
本报获悉，北京公馆项目暂定于12月20日开盘，均价在40000元/平方米以上。最近高档住宅低迷的表现，也许让潘石屹感受到了销售压力。11月初，SOHO中国以14.13亿元人民币的代价从华远集团手中收购“北京公馆”100%权益。
北京高端住宅的成交量呈下滑趋势。采访中记者了解到，北京市在11000元/平方米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元/平方米以上的楼盘则已经提前入冬。
最近几天，记者收到的陌生楼盘广告格外多。在和这些项目的销售人员沟通中，记者发现：有的项目开盘一年仍然销售缓慢，开发商利用移动信息台，向手机用户群发信息帮助促销。“这种方法最近很流行。” 一位售楼人员说。
与几个月前相比，售楼员“坐地等客”营销手段开始发生变化，他们这种表现的根本原因是楼市成交量的急剧萎缩。
根据北京市建委近期公布的数据显示，2007年11月北京市住宅期房签约量近365套/日，同比10月近405套/日下降了近40套，下跌近一成。相比2006年11月481.6套/日的签约量，下跌了24.22%。
一组数据更为直观：2006年11月期间，有21天的期房住宅日签约量超过400套，而2007年11月，只有10天的期房住宅日签约量超过400套。
楼市的降温也让很多投资者开始出售手中房产，这直接导致今年二手房市场活跃。根据我爱我家市场战略研究中心的统计资料显示，2007年1~10月，北京市二手房市场交易总量为70332套，与去年同期的交易总量相比向上大幅提升了12.27%。
刚性需求乏力
进入12月，天润集团副总裁王哲看到一则新闻：明年实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这条来自中央经济工作会议的消息进一步更印证了他关于“开发商冬天到来”的预言。
在媒体上，王哲是少数公开表示楼市看跌的开发商之一。如今市场已经进入了“开发商捂盘惜售，购房者持币待购”的僵持阶段。在他看来，开发商恐怕不能坚持太久：“现在开发商也在观望，但同时又要与国家政策进行博弈，时间能持续多久是个疑问。”
两个月前，开发商已经领教了一次政策的厉害：正当他们终于等到“金九银十”传统的销售旺季，准备迎接价格高涨下的丰厚利润时，央行提高第二套房贷首付及利率的政策突然到来，这一下抑制了大部分投资性需求。
高房价和调控政策让原本“刚性”的房地产需求显得苍白无力：两限房、廉租房让中低收入人群看到了希望；外来人员更多地把目光转向租赁市场；二套住宅首付提高让投资者把资金转移到了其他市场……这些因素“集成”后，直接造就了北京楼市现有的局面。
一般认为，年底楼市成交萎缩与商业银行年底周期性的信贷调整有密切关系，因为年底时的贷款额度早在前三季度透支了。“楼市的低迷可能是季节性的，过了2月，房价和销售量又会重新上扬。”一位开发商新一年度贷款额度的到来。
但12月央行宣布年内第10次上调存款准备金率表明银根紧缩已经到来，今后房地产商将更难从银行获得贷款。相比过去的行政手段，这次的金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和严厉得多。
一方面是房价过高和新政导致的需求锐减、销售压力空前加大；另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力。
在未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。王哲认为：“房地产市场的风险已经显而易见，开发商应以合适的价格在短期内快速开盘，收回资金以规避风险。”
案例
茶贸国际中心：亮出最低折扣
“位于宣武区马连道10号的茶贸国际中心均价为12000元/平方米，一次性付款8.82折，按揭9.31折，其最低折后价降至10584元/平方米。”消息一出，茶贸国际中心立刻成为业内关注的焦点，因为8.82折是目前北京市场所有打折楼盘中给出的最低折扣。
打折促销，是北京楼市降价的前奏，还是开发商缓解销售压力的变通之策？南方诸多城市的楼市寒流是否如传闻所言波及京城？抑或，只是季节性降价？
为了弄清楚真相，记者拨通了茶贸国际中心售楼处电话。“您好！茶贸国际。”电话那头传来了售楼小姐清脆的声音。
“你们的公寓还有吗？”
“对不起，住宅已经卖完了，现在只有底商。不过，如果您想要的话，可以过来先交500元的定金，等到有房源的时候，我们再给您打电话。”
“那到时价钱是多少呢？会打折吗？”
“价钱到时可以商量，不过，我们这边一次性付款的折扣会更好。”
从售楼小姐那儿，记者隐约感觉茶贸国际中心的退房情况非常频繁。果真，在北京市建委网站上看到，世纪茶贸中心（市建委网站上的推广名）共有69套退房信息，退房率达到了2.43%。这些退房信息中，10月份就占了16套，仅10月30日就有11套。而11月份更多，高达38套。
业内人士分析：“越是退房率高的项目，其折扣打得越高。”
“只是误传”？
茶贸国际中心策划经理吕希说：“项目在今年3月份刚开盘时的确进行过一次打折优惠，但时间比较短，早就结束了。由于我们项目的公寓是小户型，在市场上很受欢迎，之前早已售完，现在仅余少量的底层商铺。而且即使是公寓最后售出的价格也已超过15000元/平方米，我不知道打折的消息从何而来。这两天打电话询问相关事宜的人很多，这件事是谣传。”
但是，事实果真如此吗？
记者从北京市建委网站上获悉，茶贸国际中心的成交均价为10891元∕平方米。按照其开盘价格12000元∕平方米以及公寓最后售出的价格已超过15000元/平方米计算，其均价应该为13500元∕平方米左右。即使之前的有部分折扣，那均价也不应该低于13000元∕平方米。
住在马连道的一朋友告诉记者：“她离茶贸国际中心很近，9月份时也想购买那儿的房子。可是去售楼处看了以后，就接受不了。一是因为房间密密麻麻，二是因为折扣太低，对其品质产生了怀疑。”
据了解，当时售楼员给朋友的折扣是“按揭九七折，一次性付款九三折。”她说：“当时要是找熟人的话，估计还能拿到更低的折扣。”
一位不愿意透露姓名的开发商表示，他的项目在利率调高后，今年下半年就已经出现了“有价无市”的情况，尽管有一些一次付款的客户，但人数还是过少，投资客少了，自住的首付又提高，开发商的销售压力加大。“别看有段时间北京的房价一个比一个涨得厉害，但是到北京市建委的交易管理网站一看就明白了，高档住宅的成交量并不乐观”。
“10月份，第二套住房首付提高后，很多人赶在细则出来之前买房。但是，明年加息会更加频繁，物业税也可能出台，很多人就后悔买房，因此11月份成了退房高峰期。退房的人多了，开发商顶不住资金压力，自然就将房价下压。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋如是说。
“商改住”成本高
茶贸国际中心(摩尔酒店式小公馆)位于宣武区马连道10号院(马连道家乐福超市东马路对面)，西二环和西三环之间，属于商住公寓，板塔结合，2007年3月份开盘销售，预计2008年8月1日入住。
该项目是商业立项，商业40年、办公50年产权。开发商从拿到土地开工到入住大约只占去了一年半的时间。
水电全部是按照商业费用收取，水费为5.5元/立方米，电费为每度0.38元至1.2元，物业费为2.8元/平方米。市政供暖24元至30元/平方米。由开发商自己的物业——千家物业来进行管理，业主可自行出租，也可由物业公司代为出租管理。
商业性质住宅的水电价格比普通住宅水电价格要高出很多，记者从北京市发改委商品价格处得知，目前北京市商业用水的收费标准是5.6元/立方米；而居民生活用水和用电的收费标准分别是3.7元/立方米和0.48元/度。
光水电成本而言，商业性质的住宅与普通住宅相比要高很多。所以，对于自住型买家而言，必然要付出更多的养房费用。
杨少锋认为：“像这样的楼盘，在市场上占的比例不小，如果是投资的话，自然也加重了其投资成本，风险自然也上升。”
来源网络
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